Skøder: Top 9 skøder du skal kende i 2024

Skøder er vigtige juridiske dokumenter, der anvendes til at overføre ejendomsretten til fast ejendom. For at sikre en korrekt og lovlig overdragelse af ejendom er det afgørende at have kendskab til de forskellige typer skøder der findes.

Skødets betydning i ejendomshandel

Når det kommer til ejendomshandel, spiller skødet en afgørende rolle. Et skøde er det juridiske dokument, der bekræfter overdragelsen af ejendomsretten fra sælger til køber. Det fungerer som et bevis på, at ejendommen nu tilhører køberen og giver køberen rettigheder og ansvar i forbindelse med ejendommen.

Skødet indeholder vigtige oplysninger om ejendommen, herunder dens adresse, matrikelnummer og beskrivelse af ejendommens grænser. Det angiver også købesummen og betalingsbetingelserne for handlen. Skødet underskrives både af sælger og køber, hvilket sikre at overdragelsen er juridisk bindende.

Det er afgørende at sikre, at skødet er korrekt og fuldstændigt udfyldt for at undgå eventuelle tvister eller juridiske problemer i fremtiden. Derfor er det en god idé at søge juridisk rådgivning og assistance fra en jurist, advokat eller ejendomsmægler, der har erfaring med skøder og ejendomshandel.

Få professionel rådgivning til dit skøde hos Jura-docs.dk

Tip: I Tingbogen kan du se, hvem der ejer ejendomme, samt hvilke panterettigheder, servitutter, brugsrettigheder og øvrige hæftelser, ejendomme er behæftet med.

9 skøder du skal kende

1. Skøde på hus, sommerhus og lejlighed

Når du køber et hus, sommerhus eller lejlighed, er det vigtigt at få udarbejdet et skøde. Skødet indeholder oplysninger om køber og sælger, overtagelsesdato, købesum, eventuelle servitutter og lån, som køber overtager. Hvis der er udarbejdet en købsaftale, vil denne også blive henvist til i skødet.

For huse og sommerhuse kan der være særlige servitutter, som f.eks. rettigheder til fællesarealer eller restriktioner på byggeri. Lejligheder kan have særlige forhold omkring ejerforeninger og fællesudgifter, der skal fremgå af skødet.

Tinglysning hus, sommerhus og lejlighed

Ved fri handel med hus, sommerhus eller lejlighed er tinglysningsafgiften på skødet 1.850 kr. Yderligere pålægges en variabel afgift, der udgør 0,6% af købesummen. Vær opmærksom på at der gælder særlige tinglysningsafgifter for andre handelstyper og ejendomstyper.

Læs mere om skøde til hus, sommerhus og lejlighed her

2. Skøde familiehandel

Et skøde ved familiehandel indeholder information om køber og sælger, overtagelsesdato, købesum, de servitutter køber indvilliger i, og eventuelle lån køber påtager sig. 

Når det drejer sig om familiehandel, kan nogle typer fast ejendom overdrages til familie til en pris på +- 15% af den seneste offentlige vurdering fra SKAT. Dette er normalt muligt uden at SKAT kan udfordre værdien, medmindre der er sket betydelige ændringer til ejendommen eller der er særlige omstændigheder vedrørende familieoverdragelsen.

Reglerne for familieoverdragelse af sommerhuse er de samme som for almindelige villaer.

Tinglysning af familiehandel

Ved familieoverdragelse af fast ejendom, pålægges en fast tinglysningsafgift på kr. 1.850. Derudover tilføjes en variabel afgift på det højeste af enten købesummen eller 85% af den offentlige vurdering som ganges med 0,6%. (80% hvis der findes en 1.1.2020 vurdering.)

Læs mere om skøde familiehandel her

3. Skilsmisseskøde

Ved en skilsmisse eller separation, hvor den ene part skal overtage den fælles bolig, skal der udarbejdes et skilsmisseskøde. Dette sikrer, at den ene part bliver eneejer, hvilket er vigtigt i forhold til ejendomsskatter og eventuelle fælles lån. Skilsmisseskødet, også kendt som et bodelingsskøde, kan udarbejdes uanset om der er lavet en bodeling eller ej.

Ved overtagelse af hus i forbindelse med skilsmisse er der stadig et ansvar som ved en almindelig bolighandel. Hvis sælger ønsker at fraskrive sig sit 10-årige ansvar for skjulte mangler og fejl, skal sælger tilbyde at betale 50% af en ejerskifteforsikring. Dette kræver en tilstandsrapport og elrapport. Der kan dog udarbejdes en købsaftale, hvor man aftaler, at tilstandsrapport og elrapport først udarbejdes ved et fremtidigt salg til en tredjepart.

Tinglysning af skilsmisseskøde

Ved tinglysning af skilsmisseskøde betales et honorar en fast statsafgift på 1.850 kr. Med en skilsmisse- eller separationsbevilling kan man blive fritaget fra den variable tinglysningsafgift som er på 0,6%, forudsat ejerskiftet finder sted som følge af opløsning af formuefællesskab.

Læs mere om skilsmisseskøde her

4. Skøde grundkøb kommune

Når en kommune køber en grund, gælder der særlige regler for tinglysningsafgiften. En tinglysning grundkøb der vil tinglysningsafgiften skulle beregnes eksklusiv eventuel moms. Hvis købesummen indeholder moms, er det nemlig normalt tilladt at fratrække momsen i afgiftsgrundlaget, når tinglysningsafgiften beregnes.

For eksempel, hvis der ikke foreligger en selvstændig vurdering af grunden på grund af en nylig udstykning, vil sælgeren erklære, at købesummen udgør sælgers bedste skøn af værdien på grunden. Derved vil man skulle betale afgift af købesummen ex moms, hvis det er tilfældet.

Tinglysning af grundkøb kommune

Tinglysningsafgiften for grundkøbet består af en variabel afgift på 0,6% af købesummen ekskl. moms, oprundet til nærmeste 100 kr., samt en fast afgift på 1.850 kr.

For eksempel, hvis købesummen er 400.000 kr. inkl. moms, og den offentlige vurdering er 275.000 kr., vil tinglysningsafgiften være 1.850 kr. plus 0,6% af købesummen ekskl. moms på 320.000 kr.. I alt en tinglysningsafgift på 3.850 kr.

Læs mere om skøde grundkøb kommune her

5. Auktionsskøde

Et auktionsskøde er en type skøde, der anvendes i forbindelse med salg af ejendomme på auktion. Når en ejendom sælges på auktion, skal der udarbejdes et auktionsskøde for at overføre ejendommens rettigheder og byrder til den nye ejer.

Auktionsskødet indeholder typisk oplysninger om den auktion, hvor ejendommen blev solgt, herunder dato, sted og auktionsnummer. Det indeholder også oplysninger om den tidligere ejer og den nye ejer, herunder deres navne og adresser.

Tinglysning af auktionsskøde 

Tinglysningsafgiften til staten ved tinglysning auktionsskøde beregnes som en fast afgift på 1.850 kr. Dertil er der en variabel tinglysningsafgift på 0,6% af størstebeløbet plus budsummen.

Læs mere om auktionsskøde her

6. Skøde ægtefæller

Et ægtefælle skøde bruges til at overføre ejendom mellem ægtefæller. Det bekræfter ejendomsoverdragelsen og sikrer, at den nye ejer får rettighederne til ejendommen.

Tinglysning af skøde til ægtefælle

Tinglysningsafgiften afhænger af den måde man vælger at overføre ejendommen på. Man kan vælge at handle på almindelige markedsvilkår, hvilket alle har ret til, uanset om man er ægtefæller, samlevende eller helt fremmede. I dette tilfælde vil tinglysningsafgiften være 0,6% af købesummen samt en fast afgift på 1.850 kr.

Alternativt kan man vælge at give ejendommen som en gave. Ved en gave vil den mindst mulige afgift være 0,6% af 85% af den offentlige vurdering for den del af ejendommen, der overdrages (hvis det ikke er hele ejendommen). Hertil kommer en fast afgift på 1.850 kr. Hvis der er modtaget en af de nye offentlige vurderinger, bruges 80% i stedet for 85%

Læs mere om skøde ægtefæller her

7. Skøde samlivsophør

Et samlivsophør skøde anvendes i tilfælde af, at et par ønsker at ophøre deres samliv. 

Tinglysning af skøde samlivsophør 

Ved samlivsophør indebærer tinglysningsafgiften en fast afgift på 1.850 kr. til staten samt en variabel afgift på 0,6% af enten 85% af ejendommens seneste offentlige vurdering (halveret hvis kun 50% af boligen overtages) eller købesummen.

Hvis man har en ny offentlig vurdering, anvendes 80% i stedet for 85% til beregning af den variable afgift.

Det anbefales at søge gratis rådgivning hos SKAT for at forstå de skattemæssige konsekvenser ved ejendomsoverdragelse mellem tidligere samlevende.

Læs mere om skøde samlivsophør her

8. Ændring af skøde/ejerandel

Ændring af et skøde eller ejerandel giver mulighed for at ændre ejerforholdet til en ejendom. Dette kan være relevant i tilfælde af ændringer i ejerskabet, såsom tilføjelse eller fjernelse af ejere, ændring af ejerandelens størrelse eller overførsel af ejerskab til en anden part.

Læs mere om ændring af skøde/ejerandel her

9. Skøde skifteretsattest

Ved ejerskifte af fast ejendom efter ejerens død, afgør skifteretten ejerskabet, som dokumenteres via en skifteretsattest. For at arvinger kan optage lån i ejendommen, kræves tinglysning af denne attest, forudsat at den er signeret af myndighederne.

På tinglysningsretten.dk kan man finde en vejledning til tinglysning af skifteretsattest. Dog anbefales det at investere i professionel rådgivning med ansvarsforsikring, for korrekt digital tinglysning.

Tinglysning af skifteretsattest

Tinglysningsafgift afhænger af skifteformen. For tinglysning af skifteretsattest til efterlevende ægtefælle, er afgiften 1.850 kr. I tilfælde af tinglysning til arvinger, der ikke er den efterlevende ægtefælle, beregnes afgiften på samme måde som i familiehandler.

Læs mere om skøde af skifteretsattest her